Recht des Hauptmieters zur Untervermietung

Verbot nur aus wichtigem Grund

Viele (Haupt-) Mietverträge enthalten ein Verbot der Untervermietung. Auf dieses Verbot kann sich die Vermieterin/der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Derart wichtige Gründe sind:

  1. Die gänzliche Untervermietung der Wohnung, wenn also die Hauptmieterin/der Hauptmieter keinen Teil der Wohnung selbst benützt. Das ist auch gleichzeitig ein Kündigungsgrund.
  2. Wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter im Vergleich zu ihrem/seinem Hauptmietzins und den von ihr/ihm erbrachten sonstigen Leistungen von der Untermieterin/vom Untermieter einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt. Das ist ebenfalls ein Kündigungsgrund.
  3. Wenn die Anzahl der Bewohnerinnen/Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder dies bei Aufnahme einer Untermieterin/eines Untermieters eintreten würde (Überbelag).
  4. Wenn Grund zur Annahme besteht, dass die Untermieterin/der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.

Rechtsfolgen bei Verstoß

Wird bei der Untervermietung gegen diese Gründe verstoßen, kann in den beiden ersten Fällen die Vermieterin/der Vermieter den Hauptmietvertrag der Hauptmieterin/des Hauptmieters aufkündigen oder/und in allen vier Fällen – wenn die Untervermietung vertraglich verboten – auch auf Unterlassung der Untervermietung klagen.

Teilweise Untervermietung zulässig

Eine teilweise Untervermietung – solange die Hauptmieterin/der Hauptmieter noch in der Wohnung wohnt und keine der oben angeführten Gründe vorliegen – kann die Vermieterin/der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) nicht rechtswirksam verbieten. Für die rechtliche Ausgestaltung des Untermietverhältnisses selbst – etwa hinsichtlich Kündigung, Befristung oder Rechten der Untermieterin/des Untermieters – gelten die allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).

Besonderheiten bei WGG-Wohnungen

Auch bei Mietwohnungen, die in den Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) fallen, ist ein Untermietverbot unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

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Rechtsgrundlagen

Letzte Aktualisierung: 1. Jänner 2025

Für den Inhalt verantwortlich: Bundesministerium für Justiz